quinta-feira, 24 de novembro de 2011

Contrato de Compra e Venda: JURISPRUDÊNCIA

RESCISÃO CONTRATUAL E REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VEÍCULO AUTOMOTOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INTERDEPENDÊNCIA. VÍCIO REDIBITÓRIO. COMPROVAÇÃO. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. RESCISÃO DOS CONTRATOS. DANOS MORAIS. VALOR. PROPORCIONALIDADE. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. I – Formulado pedido de rescisão docontrato de financiamento firmado entre a arrendatária e o agente financiador, é este parte legítima para compor o pólo passivo da demanda. II – Inocorrente a decadência prevista no art. 26, inc. II, § 3o, do CDC, se entre a constatação do vício e a reclamação perante a vendedora do veículo, com o depósito do bem em suas dependências, não decorreu mais de 90 (noventa) dias. III - No contrato de arrendamento mercantil, o agente financiador adquire o produto, mediante a transferência do numerário para o fornecedor do bem e disponibiliza a sua utilização ao arrendatário que, durante o prazo estipulado no contrato, deverá pagar prestações previamente convencionadas e, ao seu final, terá a oportunidade de adquirir o bem por preço menor do que a sua aquisição primitiva. No caso de inadimplemento das parcelas, poderá o financiador retomar o bem da posse do arrendatário. Constata-se, portanto, ser o agente financiador o real proprietário do produto arrendado até que a opção final seja feita, estando o arrendatário na posse direta do bem. Dessa forma, a nulidade do contrato de compra e vendaimplica a insubsistência do contrato de financiamento, pois o objeto daquele é garantia da realização deste. Tanto é assim que, uma vez inadimplida a obrigação pelo arrendatário, o Banco teria o direito de reaver o veículo de sua posse. Rescindido o contrato de compra e venda, com a devolução do bem à vendedora, subsistindo ocontrato de financiamento, caso este fosse descumprido, o veículo não poderia ser devolvido, eis que ele não estaria mais na posse direta do arrendatário, podendo este, inclusive, ver decretada, contra si, a prisão civil. Ocontrato de financiamento, portanto, é acessório do contrato de compra e venda. Rescindido este, aquele também deverá sê-lo. IV – Comprovado ter o veículo adquirido apresentado vício que o tornou impróprio ao uso, ainda dentro do prazo da garantia, impõe-se a rescisão dos contratos com o retorno da compradora ao status quo ante. V – Cabível a condenação da vendedora no pagamento de indenização por danos morais, pois, em razão do produto defeituoso, a autora, tendo que arcar com o pagamento das prestações do contrato de financiamento e privada da utilização do veículo que foi adquirido para incrementar a sua atividade comercial, teve que fechar o seu estabelecimento. VI – O valor fixado a título de indenização por danos morais deve observar a sua dupla finalidade: reprimir a conduta ilícita ou abusiva e compensar a vítima pelos danos experimentados. No caso, ambas foram satisfeitas. (TJDF. 20040111035005APC, 1a T. Cível, Rel. Des. NATANAEL CAETANO. Acórdão No 278.063. Data do Julgamento 25/07/2007)
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL A VISTA ENTRE PESSOAS FÍSICAS


As partes abaixo qualificadas:


VENDEDOR: Rômulo Sobrinho Filho, brasileiro, solteiro, engenheiro, Carteira de Identidade nº MG.11569856, C.P.F. nº 598.696.598-00, residente e domiciliado na Rua Itapetinga, nº56, bairro Sion, Cep 635.365-000, Cidade Belo Horizonte, no Estado de Minas Gerais;

COMPRADOR: Maria da Glória, brasileira, solteira, arquiteta, Carteira de Identidade nº MG. 145.639, C.P.F. nº 569.698.526-00, residente e domiciliado na Rua Jaragua, nº 21, bairro Horto, Cep 326.256-000, Cidade Belo Horizonte, no Estado de Minas Gerais.

firmam entre si o presente Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel a Vista entre Pessoas Físicas, que se regerá pelas cláusulas e condições a seguir descritas:



DO OBJETO DO CONTRATO



Cláusula 1ª. O presente contrato tem como OBJETO a venda entre as partes do imóvel situado na Rua Santa Rita, nº85, bairro Serra, Cep 32.695-000, Cidade Belo Horizonte, no Estado de Minas Gerais, possuindo 200 metros quadrados, de propriedade do VENDEDOR, adquirido por este por meio de doação, livre de qualquer vício ou ônus.



DAS OBRIGAÇÕES
Clausula 2ª. Pelo presente contrato o vendedor se obriga a transferir o domínio do imóvel acima descrito e o comprador a pagar o preço em dinheiro, cujo valor foi estipulado por uma terceira pessoa, escolhida pelas partes contratantes.

Cláusula 3ª. Será de responsabilidade do VENDEDOR o pagamento dos impostos, taxas e despesas que incidam sobre o imóvel até a entrega das chaves, momento em que esta obrigação passará ao COMPRADOR.

Cláusula 4ª. O COMPRADOR se responsabilizará pelas despesas com a escritura e registro do imóvel, a ser realizada quando da quitação do valor acertado neste instrumento.

Cláusula 5ª. As chaves do imóvel deverão ser entregues, pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, após o pagamento do valor acertado neste contrato.

Cláusula 6ª. Quando da entrega das chaves, o VENDEDOR deverá disponibilizar o imóvel ao COMPRADOR livre de pessoas ou coisas.
Cláusula 7ª. Até a efetiva entrega do imóvel ao comprador, o vendedor se responsabiliza por quaisquer danos eventualmente ocorridos no imóvel.
Cláusula 8ª. Independente do prazo convencionado entre as partes para o pagamento, se antes da efetiva entrega do imóvel o comprador se tornar insolvente, o vendedor é autorizado a reter o imóvel até que o comprador apresente garantias de que irá efetuar o pagamento no dia previsto.



DA MULTA



Cláusula 9ª. Caso alguma das partes não cumpra o disposto nas cláusulas estabelecidas neste instrumento, responsabilizar-se-á pelo pagamento de multa equivalente a 6% do valor da venda do imóvel.



DO PAGAMENTO



Cláusula 8ª. Por força deste instrumento, o COMPRADOR pagará ao VENDEDOR a quantia de R$ 120.00,00 (cento e vinte mil reais), à vista, no dia 20 de Novembro de 2006.



CONDIÇÕES GERAIS



Cláusula 9ª. O presente contrato passa a valer a partir da assinatura pelas partes, obrigando-se a ele os herdeiros ou sucessores das mesmas.

Cláusula 10ª. Segue anexo ao instrumento certidão negativa de débito tributário sobre o imóvel, certidão negativa dos cartórios de distribuição e dos cartórios de protesto.



DO FORO



Cláusula 10ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de Belo Horizonte;


Assim, por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.


Belo Horizonte, 15 de Novembro de 2006


Rômulo Sobrinho Filho

Maria da Glória




Testemunhas:
Antonia Joana Gonçalves
CPF: 556.598.859- 46
RG: MG- 968.526
Olímpia Junqueira
CPF: 859.569.236-36
RG: MG- 985.636

Contrato de Compra e Venda: Elementos essenciais do Contrato.

ELEMENTOS ESSENCIAIS
Os elementos essenciais são:
Acordo de vontade, a coisa e preço.
A coisa: qualquer bem móvel, imóvel material ou imaterial.
A coisa corpórea ou incorpórea deve ser judicialmente alienável, mediante contrato de compra e venda. Leis especiais proíbem que certos bens sejam objeto de compra e venda (art. 497, 496)
A compra e venda não precisa ser necessariamente corpóreas, bens materiais, como casa, computador, pão... Mais são os frequentes. Ela é suscetível pode ter por objeto bens imateriais intangíveis.
A coisa pode ser específica, quando se determina o objeto precisamente que se vende, ou genérica quando mencionam quantidade ou gênero sem dizer quais (ex: tantos refrigerantes sem dizer qual tipo.)
O preço:
Deve ser determinado ou determinável por terceiro e por taxa de mercado, índices, parâmetros e outros critérios de fixação.
Sem preço em dinheiro não há compra e venda, mais a doutrina tem admitido que não desfigura a compra e venda se parte menor do preço for realizada mediante dação de coisa em pagamento.
O consentimento:
Comprador e vendedor tem que chegar a acordo ao objeto e preço.
DESPEZAS DO CONTRATO
Em regra as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as despesas com a tradição ficam sob-responsabilidade do vendedor. As partes, porém podem estabelecer regra diversa.
RISCO DA COISA
Res perit domino: princípio segundo o qual a coisa perece em poder de seu dono sofrendo este os prejuízos. Este é um princípio que determina que até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do comprador.
Os riscos só correm por conta do comprador quando:
-A coisa encontra-se a disposição do comprador, para que ele possa contar marcar ou assinalar a coisa e em razão de caso fortuito ou força maior a coisa se deteriora.
-quando o comprador solicita que a coisa seja entrega em local diverso daquele que deveria ser entregue.
-e quando houver acordo entre as partes.    

Contrato de Compra e Venda: Cláusulas do Contrato de Compra e venda.



São cláusulas Especiais à Compra e Venda:

Retrovenda é a cláusula adjeta à compra e venda, pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel; é apenas admissível nas vendas de imóveis; torna a propriedade resolúvel; o vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de 3 anos, ininterruptos e insuscetíveis de suspensão; o direito de resgate é intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, mas passa a seus herdeiros.

Venda a contento é a cláusula que subordina o contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa; é a que se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz; ela reputar-se-á feita sob condição suspensiva, não se aperfeiçoando o negócio enquanto o adquirente não se declarar satisfeito.

Preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda em que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento.

Pacto de melhor comprador é a estipulação em que se dispõe que a venda de imóvel ficará desfeita se se apresentar, dentro de certo prazo não superior a um ano, outro comprador ofereçendo preço mais vantajoso; o pacto é resolutivo, e está sujeito ao prazo decadencial fixado em um ano.

Pacto comissório vem a ser a cláusula inserida no contrato pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaça, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações no prazo estipulado; a venda está sob condição resolutiva, só se aperfeiçoando se, no prazo estipulado, o comprador p agar o preço ou se, no prazo de 10 dias seguintes ao vencimento do prazo de pagamento, o vendedor demandar o preço.

Ter-se-á a reserva de domínio quando se estipula que o vendedor reserva para si a sua propriedade até o momento em que se realize o pagamento integral do preço; dessa forma, o comprador só adquirirá o domínio da coisa se integralizar o preço, momento em que o negócio terá eficácia plena.

Contrato de Compra e Venda: Elementos do Contrato.

Com relação aos elementos constitutivos, a compra e venda estará perfeita e acabada quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento; bastará o acordo de vontades sobre a coisa e o preço; a coisa deverá ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, ser individuada, ser disponível ou estar in commercio e ter a possibilidade de ser transferida ao comprador; o preço, que deverá apresentar pecuniariedade, por constituir um soma em dinheiro, seriedade e certeza; o consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, pressupõe o poder de disposição do vendedor, sendo necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de obrigar-se.

Quanto às conseqüências jurídicas, podemos citar:

a) a obrigação do vendedor entregar a coisa e do comprador de pagar o preço;

b) obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a evicção;

c) responsabilidade pelos riscos e despesas;

d) direito aos cômodos antes da tradição;

e) responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;

f) direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra;

g) direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram, o complemento da áreas, ou de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço;

h) exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal;

i) nulidade contratual no caso do art. 53 da Lei 8078/90.

Contrato de Compra e Venda: Características.


É um contrato bilateral ou sinalagmático, oneroso, comutativo ou aleatório, consensual ou solene e translativo do domínio (não no sentido de operar sua transferência, mas de servir como titulus adquirendi, isto é, de ser o ato causal da transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradição ou da transcrição; o contrato de compra e venda vem a ser um título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a tradição e a transcrição, conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel.

Contrato de Compra e Venda: Conceito.



Vem a ser o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.